RESTRUCTURER LA VILLE

Des promoteurs ravivent les quartiers centraux en récupérant de vieux édifices

Par PHILLIPA RISPIN

Chaque génération a ses mots clés chargés d’émotions et de sens. Pour les Montréalais anglophones d’un certain âge, « Selby » est l’un de ces mots. Il évoque le souvenir des débuts du Collège Dawson, premier cégep de langue anglaise à avoir été fondé au Québec. Un endroit intéressant, à une époque intéressante. À la fin des années 1980, le collège Dawson concentrait ses activités dans l’ancienne maison mère de la Congrégation de Notre-Dame et abandonnait le campus Selby. Ce dernier est alors demeuré vide durant des années, mais voilà qu’il sera bientôt occupé de nouveau. Converti en immeuble d’appartements, il contribuera à la revitalisation du quartier Saint-Henri. Pourquoi l’édifice Selby ? « Tout est question d’emplacement », explique Roland Hakim, président de Selby Campus inc., l’entreprise qui s’affaire à « recycler » l’édifice. « Il se trouve à Westmount, juste aux abords du centre-ville, un endroit central tout près des accès à l’autoroute. Le métro Lionel-Groulx est à moins de 500 mètres, et on y trouve le dernier arrêt de la ligne d’autobus 747 pour l’aéroport, de sorte que les résidents y ont un accès direct. Et le marché Atwater est tout près. » Le Selby est le dernier d’une série de projets qui ont transformé de vieux immeubles montréalais à l’abandon, souvent d’anciens sites industriels, en immeubles d’habitation, un processus qui contribue à stimuler les quartiers environnants. L’usine à sucre historique Redpath de Pointe-Saint-Charles, par exemple, était en si mauvais état avant que Cardinal Hardy lui donne sa nouvelle vocation résidentielle, qu’une entreprise de production de films l’avait utilisée comme décor d’une zone de guerre ! Avant de se voir transformée en immeuble d’appartements, elle était demeurée à l’abandon sur la rive du canal Lachine pendant des années.

De plus, la propriété n’est pas bordée par une ruelle à l’arrière, ce qui voulait dire que l’aménagement paysager devait être réalisé avant la construction. « Nous avons dû faire venir tous les matériaux pour l’aménagement avant même de commencer la maison, dit Rasselet, incluant les arbres et la terre. » « Si nous ne l’avions pas fait à ce moment, ç’aurait été impossible plus tard », explique Tuan en parlant de l’aménagement. « Nous n’avons même pas eu le temps de trouver un paysagiste, alors je m’en suis chargé moi-même. » Un autre point important sur la liste des propriétaires était l’intégration d’un garage pour une voiture, pour laquelle l’autorisation du comité de planification de l’arrondissement était nécessaire. « Certains membres du comité ont approuvé la demande, mais d’autres l’ont refusée, dit Rasselet. Nous avons donc dû trouver d’autres maisons du quartier qui avaient des garages pour démontrer que ça ne détonnait pas. L’entrée du garage a été conçue comme une porte cochère, et la porte a été faite en cèdre. » Le plan a fini par être approuvé par la Ville. La façade, recouverte de briques foncées brun chocolat, a été conçue pour bien s’intégrer dans le paysage de la rue. « Lafaçade arrière, sur la cour, est un peu plus amusante », dit Rasselet. L’architecte a conçu l’implantation de la maison de manière à offrir aux occupants une ambiance d’intimité malgré la proximité des voisins. Il raconte que ses clients ont été très impliqués dans le processus de design. « Ils venaient sur le site tous les matins et tous les soirs, de sorte qu’il a été facile de travailler avec eux. » À la demande de Tuan et Jean-François, les dimensions de l’escalier ont été réduites au minimum de façon à ce qu’il n’occupe pas trop du précieux espace intérieur. Rasselet a donc positionné l’escalier de façon perpendiculaire par rapport à l’orientation de la maison, et l’a traité comme un élément sculptural. L’escalier ouvert présente un profil en dents de scie qui compose un motif visuel intéressant. La rampe de métal a été réalisée par l’artiste Pierre Fournier. « Lorsque les gens montent et descendent l’escalier, ça crée de l’animation dans la maison, dit Rasselet. L’escalier agit un peu comme une scène. »

De son côté, le projet Selby est en développement depuis 10 ans. Roland Hakim savait bien que l’immeuble et le site avaient du potentiel, mais il ne fallait pas sauter les étapes. « Il était important de connaître les besoins de la communauté, dit-il. Ça nous a pris 10 ans pour rassembler l’information, et le quartier a évidemment évolué durant ce temps, passant d’une zone parfois perçue comme dangereuse à un quartier revitalisé très demandé. »

Hakim a également su reconnaître la qualité de la structure de l’immeuble. Comme de nombreux autres immeubles des environs, c’est un beau spécimen de l’architecture industrielle du XXe siècle. En collaboration avec l’architecte Mira Katnick de Architem, Hakim travaille à maximiser le potentiel de l’immeuble. « Il possède un volume élégant, bien exposé au soleil et à la lumière, dit-il. Les gens aiment les environnements lumineux, et ici la lumière du sud et de l’est ne rencontre aucun obstacle. Certains appartements seront même ensoleillés toute la journée. » Cette abondance de lumière naturelle donne à l’édifice un avantage écologique en lui fournissant de l’énergie solaire passive qui contribue au chauffage. Toutes les fenêtres seront à vitrage triple et de la plus grande taille possible, soit généralement de 9 à 10 pieds de haut sur 12 pieds de large. Un immeuble de dimensions pareilles, cependant, a besoin de beaucoup plus d’énergie que ce que peut lui fournir le soleil. L’énergie géothermique sera donc mise à profit pour contrôler le climat intérieur, avec à la clé des épargnes notables. « Certains appartements ne paieront que 250 $ par année pour le chauffage et la climatisation, souligne Hakim. On ne brûlera aucun combustible fossile, et l’immeuble ne produira pas de gaz à effet de serre.» Les propriétaires de voitures électriques seront également choyés, puisque le garage comportera des bornes de recharge. Par ailleurs, la plomberie sera entièrement faite de tuyaux métalliques, et non en plastique.

Les considérations écologiques prennent de l’importance dans de nombreux projets de recyclage d’immeubles. Les lofts Lowney à Griffintown, par exemple, présentent de nombreuses caractéristiques écologiques telles que des toilettes à chasse double, des panneaux solaires pour le chauffage de la piscine, ainsi que des citernes de collecte des eaux de pluie pour l’arrosage des jardins intérieurs. Tout comme avec l’immeuble Selby, le plus important projet de recyclage concerne évidemment la structure elle-même. « Nous n’aimons pas démolir des immeubles fonctionnels qui possèdent une certaine valeur esthétique », explique Jonathan Sigler de Prével, l’entreprise responsable de la conversion des immeubles Lowney et Impérial. « Le patrimoine, c’est important. » Il souligne que des immeubles comme celui du projet Impérial possèdent « tout ce que les promoteurs recherchent : des plafonds hauts, de grandes fenêtres, et des appartements pas trop profonds. Plus important encore, le fait de développer le site donnait l’occasion de revitaliser trois gros pâtés de maisons du quartier Saint-Henri qui étaient à l’abandon. L’effet a été énorme et positif, puisque plus de 700 nouveaux propriétaires sont venus s’installer dans le quartier. C’est une partie du travail de promoteur que j’adore, le fait de trouver un immeuble qui possède ce genre de potentiel. » Et du potentiel, les grands immeubles industriels en offrent énormément. Ils comportent souvent, par exemple, des espaces intéressants et possèdent une intégrité structurale propre à l’intégration de caractéristiques spéciales. Dans le cas de l’Impérial, la tour d’horloge est devenue un petit pavillon où l’on trouve une cuisine, un foyer et un grand téléviseur. « L’un des immeubles possédait une immense plateforme de chargement que nous avons pu convertir en terrain de sports, dit Sigler. On peut y jouer au basketball, au badminton et au hockey intérieur. Au niveau supérieur, nous avons un centre d’aérobie avec 50 machines et un studio de yoga. »

L’Héritage du Vieux-Port est un autre immeuble emblématique qui a été sauvé de la détérioration. Autrefois vaste entrepôt réfrigéré destiné aux marchandises périssables qui arrivaient au port, l’immeuble de 1922 a été transformé par Gestion Immobilière Trams pour accueillir 207 appartements de luxe. Bien que l’immeuble était déjà dégarni lorsque Trams l’a acheté il y a dix ans, il a fallu cinq ans pour mener à bien le projet. « L’immeuble était désigné comme patrimonial, de sorte qu’il a fallu travailler avec les agences gouvernementales et les groupes du patrimoine impliqués », explique le directeur général de Trams, Terry Pomerantz.

Pomerantz avoue qu’il faut avoir une bonne capacité d’imagination pour voir le potentiel d’un immeuble abandonné et en mauvais état. Son entreprise a dû enlever chacune des briques de l’immense façade de l’immeuble pour ensuite les replacer. « Certaines personnes ne veulent pas toucher aux vieux immeubles, dit-il, parce qu’on ne sait pas toujours ce qu’on va y trouver. Mais celui-ci était une merveille d’ingénierie. » De plus, ajoute le promoteur, son entreprise avait l’expérience des projets de recyclage. « C’était le troisième que nous faisions. L’immeuble était là et le moment était juste. Ça a demandé beaucoup de travail, mais j’adore l’allure des vieux édifices. » Revenons au Selby, qui était à l’origine une usine de l’entreprise pharmaceutique Frosst (et que certains étudiants de Dawson appelaient « l’usine à pilules »). « Comme il s’agissait d’une usine, l’immeuble est extrêmement solide, dit Roland Hakim. Les plafonds ont entre 9 et 13 pieds de haut, et c’est très bien insonorisé. Il comporte des zones qui peuvent supporter 300 livres par pied carré, ce qui veut dire qu’il n’y a aucun problème à installer un lit d’eau ou une baignoire à remous. »

Pour installer leur baignoire, les acheteurs peuvent choisir entre trois types de propriétés : des appartements, des lofts et des villas. Il y aura 23 lofts et appartements et 7 villas au niveau de la toiture. Les prix varient entre 300 $ et 500 $ le pied carré. Les appartements du Selby comportent en général entre 1200 et 1700 pieds carrés ; ils peuvent être aménagés avec jusqu’à quatre chambres fermées, de façon à convenir aux familles. Les lofts seront des espaces à aire ouverte sans mezzanine, comptant entre 700 et 1500 pieds carrés de superficie. Ils auront une ou deux chambres fermées équipées de grandes portes permettant à la lumière de pénétrer. Hakim décrit ces lofts comme offrant « le meilleur rapport qualité-prix en fonction de la superficie ». Les villas en toiture sont des ajouts à l’immeuble d’origine. Ce seront des structures d’un ou deux étages faisant entre 1200 et 2000 pieds carrés. Le Selby offrira les commodités habituelles, comme une salle commune avec cuisine ainsi qu’un gymnase, chacun avec accès au jardin. Il y aura également une garderie. « Les jeunes couples sont attirés par la qualité de vie qu’offre l’édifice… et par la garderie, dit Hakim. Nous constatons l’intérêt de jeunes cadres et de célibataires qui achètent des appartements, mais aussi de gens dont les enfants ont quitté la maison et qui désirent revenir au centre-ville. Certains parents qui ont des enfants à l’université achètent deux appartements, un grand et un petit, qu’ils joignent entre eux. Plus tard, quand les enfants auront quitté la maison, ils pourront les séparer et vendre l’un des appartements. » Le premier appartement doit être livré en octobre 2012. Laissé vide pendant plus d’une décennie, l’édifice reprendra alors vie et abritera des personnes de tous les âges. Ce sera le début d’une nouvelle époque intéressante.